Покупка недвижимости в Болгарии: налоги, расходы, ROI, содержание недвижимости, ВНЖ и гражданство

Болгария остается привлекательным направлением для покупки недвижимости благодаря низким ценам, мягкому климату и возможности получения ВНЖ.

Однако покупка недвижимости за границей требует тщательного изучения налогов, расходов и перспектив возврата инвестиций. Собрали для вас ключевые аспекты покупки и содержания недвижимости в Болгарии.

Сделки с недвижимостью в Болгарии считаются одними из самых простых и прозрачных в Европе. Весь процесс обычно занимает около недели, а при наличии необходимых документов (налоговая оценка и выписка из Кадастра) может быть завершён за 2–3 дня.

Процедура покупки осуществляется через нотариуса, который:

• Проверяет юридическую чистоту объекта;
• Заверяет договор купли-продажи;
• Составляет нотариальный акт — основной документ, подтверждающий право собственности.

Таким образом, сделка находится под государственным контролем и надёжно защищена.

Обязательные расходы при покупке:

• Нотариус — до 1% от цены объекта, указанной в нотариальном акте;
• Переводчик — 30–50 евро;
• Муниципальный налог на переход права собственности — 2,9% от цены объекта;
• Государственная пошлина за регистрацию — 0,1%;
• Услуги по подаче документов в реестр (при отсутствии знания болгарского языка) — 150–200 евро через агентство;
• Банковская комиссия за международный перевод — около 50 евро.

После покупки

Собственник обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев и ежегодно уплачивать:

• Налог на недвижимость — 0,15% от кадастровой стоимости (которая может составлять 40–100% от рыночной цены);
• Коммунальный налог (на вывоз мусора и пр.) — 0,17%–0,245%, устанавливается местными органами в зависимости от региона и характеристик объекта.

При единовременной оплате налогов за год предоставляется скидка 5%. В случае неуплаты возможны штрафы, проблемы с получением ВНЖ, а также арест имущества.

Доходность от сдачи недвижимости в аренду зависит от ее расположения:

• Морские курорты (Солнечный берег, Золотые пески) – 5%–7% годовых.
• Горные курорты (Банско, Пампорово) – 4%–6% годовых.
• София и другие крупные города – 5%–8% годовых.

Цены на недвижимость в Болгарии растут в среднем на 3%–6% в год, что делает инвестиции выгодными в долгосрочной перспективе.

Налог на прибыль при продаже недвижимости

• При продаже недвижимости в Болгарии собственники обязаны уплатить налог на прибыль. Налог составляет 10% от разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.
• Этот налог взимается только в случае продажи недвижимости в течение 3 лет с момента покупки. Если недвижимость была в собственности более 3 лет, налог не взимается.

Ежегодные расходы на содержание недвижимости

В среднем содержание недвижимости в Болгарии обходится в 500 евро в год. Плата за обслуживание зависит от типа и расположения жилья:

• Обычные дома: 5–10 евро/м² в месяц;
• Жилые комплексы с обслуживанием: от 3 до 15 евро/м² в месяц или фиксированная сумма.

При оплате за 2–3 года вперёд можно получить значительную скидку.

Коммунальные услуги (ориентировочные тарифы)

• Электроэнергия:– обычный тариф — 0,10 евро/кВт·ч
  – дневной — 0,23 евро/кВт·ч
  – ночной — 0,13 евро/кВт·ч
• Газовое отопление — 0,12 евро/кВт
• Водоснабжение и канализация — 1,50 евро/м³
• Интернет и телефон — около 5 евро/мес

Оплата коммунальных услуг

Оплатить можно:

• В банке, почте или магазинах;
• Онлайн — на сайтах поставщиков или через платёжные системы.

Во многих жилых комплексах управляющие компании помогают с оплатой коммуналки: снимают показания счётчиков, выставляют счета, а после получения оплаты производят расчёты с поставщиками.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

• В Болгарии ставка налога на доходы от аренды составляет 10%. 
• Владелец недвижимости обязан подать декларацию о доходах и уплатить налог в установленные сроки.

Получить вид на жительство в Болгарии можно только при наличии долгосрочной визы категории D. Основаниями для её оформления могут быть: учёба, трудоустройство, ведение бизнеса, воссоединение с семьёй, длительное лечение, наличие недвижимости и другие законные причины.

Кроме стандартного пакета документов, потребуется подтверждение финансовой состоятельности. В сравнении с другими странами ЕС, требования здесь относительно доступные. Например:

• Пенсионерам: сумма на банковском счёте должна соответствовать 12 минимальным пенсиям (около 2870 евро);
• Для работающих граждан: 12 минимальных зарплат (примерно 4665 евро).

Также потребуется подтверждение проживания в Болгарии — это может быть как собственное жильё, так и аренда. Дополнительно предусмотрены инвестиционные программы: если иностранец инвестирует от 307 000 евро в утверждённые регионы и создаст минимум пять рабочих мест, он также может претендовать на ВНЖ.

Супруг(а) и несовершеннолетние дети владельца ВНЖ получают резиденцию автоматически. Для этого необходимо предоставить свидетельства о браке и рождении детей.

Статус ВНЖ предоставляет следующие преимущества:

• Свободный въезд и выезд из страны;
• Безвизовое посещение Кипра, Хорватии и Румынии;
• Возможность зарегистрировать автомобиль;
• Бесплатное образование для детей в детских садах и школах.

Постоянное место жительства (ПМЖ)

Через 5 лет легального проживания в Болгарии иностранец может подать на ПМЖ. Существует два типа:

• Долгосрочное пребывание — право жить в Болгарии без ограничений, при условии, что вы не отсутствовали в стране более 30 месяцев за последние 5 лет.
• Постоянное проживание в ЕС — даёт возможность жить и перемещаться по всей территории Евросоюза. Требования: проживание в Болгарии более 180 дней в год, а суммарный срок отсутствия за 5 лет не должен превышать 10 месяцев.

Гражданство

После 5 лет проживания в Болгарии на основании ПМЖ иностранец имеет право претендовать на гражданство. Обязательные условия:

• Сдача экзамена на знание болгарского языка;
• Соблюдение всех требований законодательства по пребыванию в стране.

Важно: Программа получения гражданства за инвестиции, действовавшая до 2022 года (взнос от 600 000 левов / примерно 307 000 евро), была отменена.

Покупка недвижимости в Болгарии – это выгодное вложение, особенно для тех, кто рассматривает страну как место для отдыха, бизнеса или постоянного проживания. Важно учитывать все налоги, расходы и особенности законодательства перед покупкой. Грамотный подход позволит не только избежать неожиданных затрат, но и получить стабильный доход от инвестиций.

Специалисты Mercury Group берут на себя весь процесс покупки недвижимости в Болгарии, начиная с подбора объекта и заканчивая подготовкой пакета необходимых документов "под ключ", а также содействуют нашим инвесторам, предоставляя полный спектр услуг консьерж-сервиса.