Покупка недвижимости в Греции: налоги, расходы, ROI, содержание недвижимости, ВНЖ

Греция – это одна из самых привлекательных стран для инвесторов благодаря мягкому климату, богатой культуре, низким ценам на недвижимость по сравнению с другими странами ЕС и выгодным условиям для получения вида на жительство. Страна предлагает не только прекрасные условия для жизни, но и возможность свободного передвижения по Шенгенской зоне, а также перспективы для ведения бизнеса и инвестиций в недвижимость.

Перед покупкой недвижимости в Греции важно разобраться в сопутствующих налогах, расходах, возможной доходности инвестиций, обязанностях по обслуживанию недвижимости и процедуре получения ВНЖ.

Налог на передачу права собственности:

• Для новостроек: 3,09% от суммы сделки вместо НДС 24% до конца 2023 года, в рамках поддержки строительного рынка
• Для вторичного жилья: 3,09% от кадастровой стоимости или суммы сделки, в зависимости от того, какая из сумм больше. В эту ставку включен муниципальный налог на покупку недвижимости

Дополнительные расходы:

• Нотариальный сбор: 1%—1,24% от суммы сделки, включая НДС 24%
• Регистрационный сбор: 1%—2% от суммы сделки
• Агентский сбор: Обычно включается в цену объекта, составляет 2,5%—5% от суммы сделки, включая НДС 24%.
• Юридическое сопровождение: Стоимость участия юриста составляет 1,24%—2,5% от суммы сделки, включая НДС 24%.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости могут составлять от 5% до 11% от суммы сделки.

Например, при покупке квартиры стоимостью 250 000 €, общие затраты могут достигать примерно 277 500 €, включая дополнительные расходы.

Ежегодный налог на недвижимость

В Греции собственники недвижимости обязаны уплачивать ежегодный единый налог ENFIA. Этот налог состоит из базовой части и дополнительной.

• Базовая часть рассчитывается по ставке от 2 до 16 € за 1 м², в зависимости от кадастровой стоимости, года постройки и этажа. 
• Если кадастровая стоимость превышает 200 000 €, взимается дополнительный налог в размере от 0,1% до 1,15% от кадастровой стоимости объекта.

Налог на прибыль при продаже недвижимости

Продавцы недвижимости в Греции платят налог на прирост капитала в размере 15% от разницы между стоимостью продажи и покупки.

Подоходный налог с дохода от продажи недвижимости не взимается.

Расходы на содержание недвижимости

• Коммунальные платежи: Электричество, газ, вода и вывоз мусора стоят от 95 до 280 € в месяц
• Содержание дома: Расходы на лифт, уборку, ремонт и охрану составляют от 10 до 300 € в месяц
• Интернет, телевидение и телефон: Стоимость от 25 до 50 € в месяц, в зависимости от тарифа и местоположения
• За воду, электричество, газ платят по счетчикам. Центральное газоснабжение есть только в крупных городах: Афинах и Салониках. Центрального отопления в домах, как правило, нет. 

Налог при сдаче недвижимости в аренду и возврат на инвестиции

• Доход от аренды недвижимости облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 15% до 45%.
• Возврат на инвестиции от сдачи недвижимости в аренду в Греции может быть привлекательным благодаря стабильному спросу на арендуемое жилье.

Для всех вопросов, связанных с покупкой недвижимости в Греции, мы также предоставляем нашим инвесторам полный спектр услуг консьерж-сервиса.

Программа "Золотая виза" (Golden Visa)

Наиболее популярный и удобный способ получить ВНЖ в Греции – это программа "Золотая виза", которая предоставляется инвесторам, приобретающим недвижимость на сумму от 250 000 евро. Однако с августа 2023 года в некоторых регионах страны порог повысился до 500 000 евро.

Условия программы:

• Минимальная сумма инвестиций – от 250 000 до 500 000 евро в зависимости от региона.
• ВНЖ выдается на 5 лет с возможностью продления при сохранении инвестиций.
• Нет требований по проживанию в Греции.
• Возможность оформления ВНЖ для всей семьи (супруга и несовершеннолетние дети, а также родители инвестора и его супруга/супруги).
• Право на безвизовые поездки в страны Шенгенской зоны.

Под "золотую визу" разрешено приобретать только один объект недвижимости площадью не меньше 120 кв. метров. 

Минимальный порог стоимости объекта установлен на уровне: 

• от €800 тыс. – в отдельных регионах Аттики, в Салониках, на Миконосе и Санторини, а также на островах с населением более 3 000 жителей (смотрите список районов здесь).
• от €400 тыс. – в остальной части Греции.
• от €250 тыс. в случае, если объект подлежит реконструкции или перестраивается из промышленного помещения в жилое. При этом такой объект освобождается от правила о минимальной площади и регионе.

Необходимые документы: договор купли/продажи или долгосрочной аренды; справка из Реестра о регистрации права собственности; акт, подтверждающий выплату суммы, указанной в договоре.

Обратите внимание! С 2022 года для подачи на ВНЖ Греции гражданам РФ и РБ необходимо иметь альтернативное гражданство.