Покупка недвижимости в Индонезии: отвечаем на самые популярные вопросы

Стоимость односпальной виллы на первичном рынке в премиум комплексе с земельным участком и выходом к морю начинается от 350 тыс.евро.

Средняя цена за квадратный метр полностью меблированной виллы с премиум отделкой 3800 евро.

При покупке виллы от застройщика на стадии стройки возможен удобный план рассрочки. План платежей оговаривается индивидуально с застройщиком.

Как правило, первоначальный взнос составляет 30%, остальная сумма выплачивается поэтапно по мере стройки в течение 1-1,5 лет. 

Учитывая туристическую загруженность острова Бали прогнозируемая доходность от сдачи в аренду виллы составит от 10 до 12% ежегодно. Речь именно о чистой доходности, из которой уже вычтены налоги на доход от аренды и комиссия управляющей компании. 

Посуточная аренда виллы на Бали

• 1 спальня: 263$
• 2 спальни: 368$
• 3 спальни: 578$

• 11% НДС
• 1% Нотариальный сбор

НДС и нотариальные сборы оплачиваются покупателем, а налог на прибыль оплачивается застройщиком.

При покупке недвижимости в рассрочку НДС пропорционально включается в платежи по договору на приобретение недвижимости.

Нотариальный сбор уплачивается при заключении основного договора аренды у нотариуса. После оплаты вы становитесь полноправным собственником с записью в официальной земельной книге.

Право собственности на землю и здание облагается налогом PBB (Pajak Bumi dan Bungunan).

Налог рассчитывается на основе базовых ставок (NJOP) стоимости метра земли и обхекта, утвержденных местными государственными органами. Эти ставки различаются для разных регионов. Общая стоимость земли и здания на основе базовых ставок умножается на 0,2%. Это сумма ежегодного налога.

Например, годовой налог за виллу площадью 150 кв.м. и участок 400 кв.м. составит 300 долларов.

10% налог на доход от аренды и продажи недвижимости.

Для получения дохода не нужно открывать компанию или получать лицензию. 

Вы будете получать свои дивиденды в любой точке мира ежеквартально вместе с бухгалтерскими данными.

Согласно законодательству Индонезии, иностранный житель не может приобрести недвижимость в собственность. Иностранец может владеть недвижимостью по контракту долгосрочной аренды Leasehold Agreement.

Это нотариальный контракт, который имеет юридическую силу и заключается у нотариуса.На срок аренды вы являетесь полноценным владельцем и можете ее перепродать.

Владение недвижимостью по этому контракту абсолютно безопасно. Срок leasehold составляет 31 год с возможностью продления на 25 лет. 

По истечению срока аренды, который в общей сложности составляет 56 лет, пересматривается новый период и так без ограничений.

Все переговоры по продлению сроков аренды ведет управляющая компания.

• Оплата наличными по прибытии
• Оплата банковским переводом
• Оплата криптовалютой.

Криптовалюта не является средством оплаты товаров и услуг.

Определяется как ценная бумага, которой можно торговать на местных криптовалютных биржах.

В большинстве случаев для оплаты используется USDT.

Если проект находится в стадии строительства, то в начале заключается Меморандум о взаимопонимании (MOU - memorandum of understanding).

Если строительство завершено, то заключается нотариальный договор Leasehold.

Leasehold основан на Британской правовой системы.

Меморандум о взаимопонимании — это аналог российского соглашения о намерениях.

В нем указаны все данные и обязательства: кто что обязан делать, кто обязан платить, кто обязан завершить строительство. 

Меморандум о взаимопонимании является основанием для подписания договора Leasehold. После завершения строительства в MOU вносятся нотариальные данные и договор подписывается нотариусом.