Инвестиции в недвижимость Греции: гайд по регионам и ценам для инвесторов

Греция - это современную страна с развитой инфраструктурой и отличными перспективами для инвесторов.

Покупка недвижимости станет надежным пропуском для получения европейского гражданства. А удачно купленная в туристическом районе недвижимость будет залогом стабильной прибыли для инвестора.

• Море и пляжи: 115 пляжей награжденных «Голубым флагом»
• Транспортная доступность: в Греции расположено 18 аэропортов
• Климат: самая солнечная погода в Европе с 320 солнечными днями в году
• Банковская система: в Греции эффективно работающая и лояльная банковская система в ЕС
• Прибыль от аренды: высокий спрос на аренду недвижимости среди европейцев (рынок туризма растет на 10-15% в год)

• Возможность получения ВНЖ для всей семьи:  статус ВНЖ открывает перед инвестором неограниченные возможности для свободного передвижения как по Греции, так и по территории государств-участников Шенгенской зоны. Через пять лет постоянного проживания в Греции инвестор может получить ПМЖ, а еще через два года — подать документы на гражданство.

Греческий рынок недвижимости в основном зависит от притока иностранных инвестиций, туризма и внутреннего спроса.  Они определяют рост цен и доступность жилья для покупки и аренды. 

Выгодные условия для инвестиций.  Цены на недвижимость в Греции остаются на 20-25% ниже, чем до экономического кризиса 2008 года.  В 2021 году международное консалтинговое агентство Ernst & Young включило Грецию в десятку самых привлекательных европейских направлений для инвестиций.

Одной из причин, по которой иностранцы выбирают инвестиции в недвижимость Греции, является возможность получить вид на жительство по программе «Золотая виза». 

Минимальная инвестиция в недвижимость для получения вида на жительство составляет 250 000 евро (важно: с 1 января 2023 года цена на оформление ВНЖ при инвестиции в недвижимость возрастёт вдвое - с 250 тыс.евро до 500 тысяч евро. Подробнее читайте здесь).

Афины – столица и деловой центр Греции, где проживает треть населения страны.  Город окружен горами и спускается к Средиземному морю.  В Афинах нет зданий выше семи этажей, чтобы не загораживать вид на Акрополь. 

Афинская Ривьера включает прибрежные районы к югу от города: от Палео Фалиро до Вулиагмени.  Сюда едут на пляжный отдых жители столицы и туристы.  Поездка из центра Афин в район Ривьеры занимает около 15 минут на машине.  Особенность Афинской Ривьеры в том, что далеко не везде застройки начинаются с первой береговой линии.  Спрос на инвестиции в жилую недвижимость вдоль Афинской ривьеры неуклонно растет.  Пандемия еще больше увеличила спрос на этот регион: люди стали переезжать в пригороды с более приятными и комфортными условиями жизни.  

Санторини славится своими белоснежными зданиями, спускающимися к берегам синего Средиземного моря.  Пляжи острова отмечены «голубым флагом» и удивляют разнообразием цветов: на побережье можно найти белый, красный и черный песок.  В 2021 году Travel + Leisure назвал Санторини одним из 25 лучших островов мира.  Аренда туристического жилья на острове стоит от 40 до 4 000 евро в сутки.  

Крит – один из самых известных греческих курортов.  На острове жаркий климат:  солнце светит 320 дней в году.  Приехать отдохнуть на остров можно в любое время.  Купальный сезон длится с апреля по октябрь.  Стоимость аренды на Крите сравнима с Афинами, а иногда и превышает столичную.  

Цена покупки зависит от типа недвижимости и местоположения.  Жилье в новостройках стоит  дороже вторичной недвижимости.  Например, цена квадратного метра квартиры в новом проекте от надежного застройщика в Афинах составляет от 3 000 евро. 

На столичном рынке вторичного жилья можно найти очень дешевую недвижимость, но она будет в плохом состоянии или в неблагополучном районе. 

Средняя стоимость квадратного метра жилья по достойным внимания предложениям составляет около 1 900 евро.  В Афинах цены варьируются в зависимости от района, и чем южнее недвижимость от центра, тем она дороже.

Покупатель недвижимости платит налог на переход права собственности в размере 3%.  НДС по сделкам с недвижимостью отменен до 31 декабря 2022 года.  

Регистрация в Земельной книге и услуги нотариуса и юриста, сопровождающие сделку, оплачиваются отдельно. 

• Налог на переход собственности 3%
• Юридическое сопровождение сделки 1,5% (+НДС 24%)
• Нотариус 1,5% (+ НДС 24%)
• Риелторские услуги 2% (+НДС 24%)
• Регистрация договора в реестре недвижимости 0,6%

Итого - 9,5% все расходы

Гарантированная доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции составляет от 4 до 10%.  Самая высокая доходность у недвижимости в Афинах.  Средняя стоимость аренды квартир в столичном регионе составляет: 

• от 400 до 600 евро в месяц за аренду однокомнатной квартиры;

• от 800 до 1000 евро в месяц за аренду двухкомнатной квартиры; 
• от 1 200 до 1 300 евро в месяц за аренду трехкомнатной квартиры.  

Если инвестор покупает недвижимость специально для сдачи в аренду, мы рекомендуем ориентироваться на долгосрочные варианты в Афинах и на Крите.  

Эксплуатационные расходы состоят из двух основных статей: коммунальных платежей и налогов.  Стоимость коммунальных услуг в Греции для квартиры площадью 85 м² составляет от 100 евро в месяц.  В эту сумму входят расходы на электроэнергию, воду, отопление и вывоз мусора.  

Налоги.  Годовой налог на недвижимость составляет от 0,001 до 13 евро за квадратный метр.  При расчете учитывается возраст объекта, его местоположение и объективная стоимость квадратного метра в регионе.  Ставка прогрессивная: от 0,1 до 1,5%.  Недвижимость стоимостью 2 000 000 евро и более облагается налогом по ставке 1,5%.  В зависимости от местонахождения недвижимости владелец платит ежегодный муниципальный налог на недвижимость в размере от 0,025 до 0,035%.  

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной шкале.  

Ставки налога на доход от аренды в Греции:

• До 12 000 евро - 15%
• От 12 000 до 35 000 евро - 35%
• Свыше 35 000 евро - 45%