Инвестиции в недвижимость на Бали: какая форма собственности доступна иностранцам?
Бали – райский остров, привлекающий не только туристов, но и инвесторов, обещая доходность до 17% годовых от аренды и до 40% от перепродажи недвижимости. Однако, прежде чем начать подсчет прибыли, необходимо разобраться в нюансах владения недвижимостью на острове для иностранцев.
Прямая покупка в собственность (freehold) в понимании западного права здесь недоступна. Забудьте о классическом понимании права собственности – на Бали всё немного сложнее. Рассмотрим доступные варианты.
"Freehold" – аренда на 80 лет с юридическими тонкостями
Термин "Freehold" на Бали используется некорректно. На самом деле, это долгосрочная аренда земли на 80 лет, оформляемая только на юридическое лицо. Схема аренды выглядит следующим образом: первоначальный срок – 30 лет, затем возможно продление ещё на 20, и, наконец, ещё на 30 лет. Ключевой момент – компания, владеющая арендой, должна существовать непрерывно в течение всего 80-летнего периода.
Ликвидация компании автоматически аннулирует договор аренды. Это накладывает существенные ограничения и требует тщательного планирования юридической структуры и управления рисками. Стоимость такого "Freehold" значительно выше, чем Leasehold, но потенциально может дать больше контроля над объектом.
Leasehold – долгосрочная аренда с правом застройки
Это наиболее распространённый и понятный вариант для иностранцев. Leasehold – это договор аренды земли на срок от 25 до 30 лет с возможностью продления ещё на 25 лет. Арендатор имеет право строить на арендованном участке и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: проживать, сдавать в аренду туристам, продавать право аренды.
Стоит отметить, что продаётся именно право аренды, а не земля. Цена за аренду земли варьируется в зависимости от местоположения и площади, начиная примерно от 18 000 до 50 000 долларов США за 100 квадратных метров. Ежегодный налог составляет около 0,5% от оценочной стоимости объекта.
Hak Pakai – право пользования землёй
Hak Pakai – это право пользования землёй и расположенной на ней недвижимостью на срок 30 лет с возможностью продления до 80 лет. Иностранец получает именной сертификат (BPN), подтверждающий это право.
Этот сертификат позволяет строить на участке, сдавать его в субаренду или использовать иным образом. Ограничение: можно приобрести только один участок площадью не более 2000 квадратных метров. Этот вариант также предполагает ежегодный налог, аналогичный Leasehold.
Важные моменты для инвесторов
- Юридическая консультация: Перед заключением любой сделки с недвижимостью на Бали крайне важно получить консультацию опытного юриста, специализирующегося на индонезийском законодательстве.
- Оценка стоимости: Необходимо провести независимую оценку стоимости объекта, чтобы избежать переплаты.
- Налогообложение: Уточните все аспекты налогообложения, включая налоги на имущество, налог на прибыль от аренды и налог на прирост капитала при перепродаже.
- Риски: Понимание рисков, связанных с арендными договорами и возможными изменениями законодательства, является обязательным. Проверьте историю участка и наличие всех необходимых разрешений.
В заключение, инвестиции в недвижимость на Бали могут быть прибыльными, но требуют глубокого понимания местного законодательства и тщательного подхода к выбору варианта владения. Не стоит полагаться на обещания высокой доходности без детального изучения всех юридических и финансовых аспектов. Только профессиональный подход позволит минимизировать риски и максимизировать прибыль.